就商業(yè)角度講，中國的專業(yè)（批發(fā)）市場走過了從上個世紀(jì)80年代起步、90年代發(fā)展到21世紀(jì)初升級換代這樣三個時期，經(jīng)過近20多年的穩(wěn)步發(fā)展，已進(jìn)入了非常成熟的階段。在這個階段和今后一段時間內(nèi)，它將以更快的腳步參與全球市場競爭，并在競爭中形成優(yōu)勢。
        從房地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)角度講，由開發(fā)商參與專業(yè)（批發(fā)）市場的開發(fā)與經(jīng)營還是近幾年的事，而且成功的不多、失敗的不少。為什么會出現(xiàn)這種情況？從專業(yè)（批發(fā)）市場發(fā)展歷史來看，一般專業(yè)（批發(fā)）市場發(fā)展軌跡是自然形成、政府推動。專業(yè)（批發(fā)）市場看起來簡單，其實不然。專業(yè)市場不同于一街一店，有其生存的必要條件，在這個市場中，開發(fā)商是遲到者，要補(bǔ)的課甚多。
         市場基礎(chǔ)
         專業(yè)（批發(fā)）市場是商業(yè)地產(chǎn)中的一類目標(biāo)產(chǎn)品，需要有市場基礎(chǔ)，否則難以立足。以專業(yè)市場為目標(biāo)產(chǎn)品的市場基礎(chǔ)有兩個：
        1、立地條件。從地產(chǎn)角度理解就是“商業(yè)選址”。商業(yè)各業(yè)態(tài)都有自己的選址標(biāo)準(zhǔn)，一般是人流、交通等。有些業(yè)態(tài)也會選址在一些商業(yè)網(wǎng)點不足的地區(qū)，看中的是未來的發(fā)展和人流。但專業(yè)市場尤其是專業(yè)批發(fā)市場不同。專業(yè)批發(fā)市場已走過了20年的發(fā)展道路，即便在一些三線城市都能看到打著義烏牌子的小商品或服裝市場，專業(yè)市場已經(jīng)不再是市場的空白點。新的專業(yè)市場的生存和發(fā)展，必須依賴原有專業(yè)市場在若干年的發(fā)展中所培養(yǎng)起來的商圈氛圍。如以經(jīng)營服裝小商品為主的北京木樨園商圈、雅寶路商圈、西直門商圈，以經(jīng)營IT產(chǎn)品為主的中關(guān)村商圈。原有商圈通過多年的經(jīng)營和發(fā)展已凝聚了大批忠實的客戶群體，離開這些成熟商圈去打造新的專業(yè)市場大多命運(yùn)多舛。
        姚家園路上有一個交通條件非常好的建筑，當(dāng)初定位于汽車行業(yè)，硬件設(shè)計是國際一流的。后來因種種原因面臨轉(zhuǎn)型，他們打算重新定位，做一個服裝小商品市場，我當(dāng)時非常明確地否定了這個定位。但是開發(fā)商并不認(rèn)同我的意見，告訴我已準(zhǔn)備進(jìn)行招商。最近的消息是，他們試招商后不久又開始重新定位。有一句俗話說，現(xiàn)在再開發(fā)專業(yè)（批發(fā)）市場，不能平地?fù)革灹�，得扎堆兒。�?dāng)然，話說回來，如果商圈非常成熟并且已競爭過度，就要考慮放棄了。
         2、產(chǎn)業(yè)條件。一般中小型專業(yè)（批發(fā)）市場對立地條件要求較高，對產(chǎn)業(yè)加工條件要求不高，但是，隨著專業(yè)（批發(fā)）市場這個業(yè)態(tài)的成熟，同樣面臨一個再發(fā)展的問題。一方面是規(guī)模不斷擴(kuò)大，另一方面是硬件不斷升級。從木樨園早期的龍湫批發(fā)市場，到今天的百榮世貿(mào)商城，已不可同日而語。商圈內(nèi)部擴(kuò)張的同時，需要輻射的半徑也就更大。但隨著資源和空間的受限，這個擴(kuò)大總會遇到瓶頸。從外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的需要，專業(yè)（批發(fā)）市場對產(chǎn)業(yè)加工能力的要求也就越高。沒有產(chǎn)業(yè)支撐或者集中產(chǎn)業(yè)區(qū)距離市場較遠(yuǎn)時，信息成本、物流成本、時間成本的增加，必然會帶來經(jīng)營成本的增加。產(chǎn)業(yè)條件不足的市場或者商圈就會在競爭中落伍甚至被淘汰出局。
        中關(guān)村IT市場的生存和發(fā)展就很好地說明了這一點，它的發(fā)展基礎(chǔ)是周邊眾多高校、科研院所所形成的研發(fā)條件。義烏小商品批發(fā)市場的成功也有賴于溫州、臺州等周邊小商品加工產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。同樣，新開發(fā)運(yùn)作的專業(yè)市場如果沒有產(chǎn)業(yè)條件優(yōu)勢，也會在發(fā)展的競爭中處于劣勢。

        政府支持
        專業(yè)（批發(fā)）市場的發(fā)展壯大往往離不開當(dāng)?shù)卣�府的大力支持。一方面批發(fā)市場的交易額較大，是政府稅收的重要來源，各地政府較為重視其發(fā)展。另一方面，專業(yè)市場在發(fā)展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，這些支持是市場手段替代不了的。另外，專業(yè)（批發(fā)）市場的生存也常常受到城市發(fā)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策的影響，產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整對專業(yè)（批發(fā)）市場的發(fā)展往往是致命的。新專業(yè)（批發(fā)）市場的開發(fā)與運(yùn)作，如果沒有當(dāng)?shù)卣�府支持，前景令人�?dān)憂。


         物流條件
         專業(yè)（批發(fā)）市場的商品量大、流動性強(qiáng)，對物流環(huán)節(jié)有著較高的要求。木樨園商圈和馬連道茶業(yè)市場如果沒有周邊眾多的長途客運(yùn)站為依托，很難發(fā)展到今天。西直門商圈的形成也是如此。而零售比重較大的萬通市場、天意市場、秀水市場、雅秀市場，無一不是在城市主干道邊。以批發(fā)為主的專業(yè)市場大都離長途客運(yùn)站或火車站較近。早期在城市中心發(fā)展起來的專業(yè)市場，隨著城市車輛的增多和交通環(huán)境的惡化，物流成本在不斷增加，遷址是很多在城市中心區(qū)的專業(yè)市場面臨的又一難題。新開發(fā)的專業(yè)市場選址不宜選在城區(qū)中心區(qū)，更不宜選在物流交通條件不便的地方。

        規(guī)劃設(shè)計
        即使在一些三線城市，專業(yè)市場的空白點也不會太多。以一個大棚子或簡易加蓋子的市場作為起步期的時代已經(jīng)過去了，升級的專業(yè)（批發(fā)）市場對硬件如電梯、停車位、空調(diào)、防火等指標(biāo)要求也越來越高。另外，專業(yè)（批發(fā)）市場的業(yè)態(tài)性質(zhì)決定了它是以攤檔為主，因此人流動線的要求也比較高，在進(jìn)行建筑產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計時必須充分考慮到這一點。另外，隨著以人為本觀念的深入，專業(yè)批發(fā)市場的配套服務(wù)如餐飲、休閑、酒店住宿等也需得到加強(qiáng)。為適應(yīng)商業(yè)國際化、信息化發(fā)展趨勢要求，新建專業(yè)（批發(fā)）市場的寬帶配套也是必不可少的。

        經(jīng)營管理
       專業(yè)市場需要專業(yè)化的開發(fā)與運(yùn)作。一是定位之初的專業(yè)化研究，要走出地產(chǎn)人在地產(chǎn)圈里研究商業(yè)的誤區(qū)，最好在拿地之前就完成市場研究并做出清晰的定位；二是規(guī)劃設(shè)計，一方面要根據(jù)市場變化修正定位，另一方面要根據(jù)定位正確規(guī)劃和設(shè)計建筑產(chǎn)品；三是研究銷售對后期經(jīng)營的影響，當(dāng)然最好是持有不售。需要強(qiáng)調(diào)的是，在這幾個階段，開發(fā)商一定要請真正有商業(yè)經(jīng)驗的專家人士或?qū)�業(yè)機(jī)構(gòu)支持，最好能夠?qū)崿F(xiàn)訂單式開發(fā)。
        剩下的就是商業(yè)招商和經(jīng)營管理。進(jìn)入商業(yè)運(yùn)作階段之后，開發(fā)商想不找商業(yè)圈里的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才都不行，因為后期的事情做起來涉及跨行業(yè)發(fā)展，缺少跨行業(yè)經(jīng)驗的開發(fā)商多半會失敗。專業(yè)市場對經(jīng)營管理的要求非常高，即使前面四項因素解決得好，也不一定就能長期經(jīng)營。管理不行，租金上不去，商家照樣走人。